Praça única: a capital, só venda, piso de R$ 300 mil. O painel reúne o preço do m² por bairro, a jornada completa da captação ao registro na matrícula, e toda a parte jurídica e documental das duas relações que correm em paralelo num negócio imobiliário: a do vendedor com o corretor e a do comprador com o corretor. Todo número tem fonte nomeada. Onde a fonte não publica, está escrito que não publica.
O m² de São Paulo capital (R$ 12.143, +3,6% em 12 meses) é só a 7ª posição do país. Dentro da própria capital, a diferença entre o bairro mais caro e o mais barato da amostra é de 2,4 vezes. A decisão não é a cidade, é o bairro.
| Indicador | Valor | O que diz para quem opera |
|---|---|---|
| m² médio da capital | R$ 12.143 · +3,6%/12m | 7ª posição do país, atrás de Vitória, Itapema, Balneário Camboriú, Florianópolis, Itajaí e da própria Barueri |
| Avaliação do imóvel financiado (BCB) | R$ 318.000 · +3,9% | é o piso financiado do estado, não a mediana do mercado. Quem compra acima de R$ 3 milhões paga à vista ou em permuta e não entra nessa base |
| Pedido mediano em anúncio | R$ 800.000 | P25 em R$ 468.500 e P75 em R$ 1.620.000. O piso de R$ 300 mil desta casa fica abaixo do primeiro quartil: o escopo já corta o mercado popular |
| Pedido mediano por m² | R$ 6.667 | metade do m² médio da capital, porque a amostra do portal pega o estado inteiro. Use o número por bairro, nunca este |
| Anúncios de venda no portal | 2.476.292 | maior estoque anunciado do país. Concorrência de vitrine é o problema, não falta de comprador |
| Crédito SFH contratado | R$ 4,40 bi | mais que os dez estados seguintes somados. E o FGTS soma outros R$ 5,01 bi |
| Domicílios vagos | 2.164.485 · 11,8% | 4ª menor vacância do país. Imóvel parado aqui é preço errado, não mercado fraco |
| Custo de construção por m² (SINAPI) | R$ 2.090 | o pedido por m² é 3,19× o custo de construir. Abaixo da média das capitais litorâneas, acima do interior |
| Anos de renda para o imóvel financiado típico | 3,1 anos | medida de esforço, não de preço. Na média nacional, e bem abaixo de MA (5,0) e AM (4,7) |
| ITBI e cadastro fiscal abertos | sim | a capital é uma das 5 de 27 com base aberta. É a vantagem de informação que não existe em quase nenhuma outra praça do país |
R$ 17.945/m², +7,2% em 12 meses, a maior alta da amostra da capital. Preço alto com movimento.
Faixa de R$ 9 mil/m² e subindo (Santana +5,1%). É o motor que paga o caixa enquanto a rede de alto padrão amadurece.
R$ 18 a 20 mil/m². Ciclo de 6 a 12 meses e rede de relacionamento que leva anos. Constrói o longo prazo.
Da prospecção ao registro na matrícula. Cada etapa traz o que acontece, os documentos que entram, quem assina, o prazo, a base legal e o erro que costuma matar o negócio ali. São duas relações jurídicas distintas correndo em paralelo, e confundi-las é a origem da maior parte dos litígios de corretagem. Ao fim, o desdobramento por tipo de imóvel: apartamento pronto, casa e terreno têm documento, risco e financiamento próprios.
É aqui que existe contrato de corretagem, nos termos dos artigos 722 a 729 do Código Civil. O vendedor é o cliente: é ele quem incumbe o corretor, é ele quem paga a comissão, e é para ele que corre o dever de prestação de contas. Todo o risco de comissão nasce ou morre nesta relação.
Em regra não há contrato de corretagem com o comprador: ele não contratou ninguém. Mas existe dever de informação e diligência (art. 723), e existe responsabilidade civil por informação falsa ou omitida. O comprador não paga, mas é a quem o corretor mais deve verdade.
Prazo acumulado contado do primeiro contato com o proprietário. Os intervalos assumem imóvel com documentação regular — casa com construção não averbada e terreno com pendência de zoneamento estouram a coluna da direita.
| # | Etapa | Trilha | Quem conduz | Documento que nasce | Acumulado |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Prospecção e primeiro contato | vendedor | corretora | nenhum | dia 0 |
| 2 | Levantamento e avaliação | vendedor | corretora (produção é delegável) | estudo comparativo | 2 a 5 dias |
| 3 | Reunião e coleta documental | vendedor | corretora | declaração de ônus e vícios | 1 a 2 semanas |
| 4 | Autorização de venda assinada | vendedor | corretora + outorga | autorização com exclusividade | 2 a 4 semanas |
| 5 | Produção e publicação | vendedor | delegável | ficha, book, relatório semanal | 4 a 6 semanas |
| 6 | Lead, triagem e qualificação | comprador | triagem delegável, preço não | ficha de qualificação | contínuo |
| 7 | Visita | comprador | corretora | registro no CRM | 6 a 10 semanas |
| 8 | Proposta e arras | comprador | corretora | proposta com arras qualificadas | 8 a 14 semanas |
| 9 | Negociação e aceite | ambos | corretora | aceite assinado | + 3 a 10 dias |
| 10 | Due diligence completa | ambos | delegável | dossiê de certidões | + 5 a 15 dias |
| 11 | Financiamento, em 4 sub-etapas | comprador | delegável (e é onde cabe o correspondente bancário) | contrato do banco | + 30 a 90 dias |
| 12 | Assinatura, registro e comissão | ambos | delegável | registro na matrícula | + 15 a 30 dias |
O que acontece: identificação do proprietário e abertura da conversa. As fontes em ordem de retorno são indicação, farm de bairro, zelador e síndico, anúncio expirado e FSBO. O ativo próprio é o cruzamento do ITBI com o cadastro fiscal do GeoSampa pelo número SQL, que diz quem é dono e por quanto o prédio girou.
Documentos: nenhum ainda. Nada é assinado nesta etapa.
Quem conduz: a corretora. Prospectar não é ato privativo, mas o primeiro contato que já fala de preço e condição é.
Base legal: nada a observar, exceto não anunciar nada — o art. 20, III da Lei 6.530/78 veda anunciar proposta de transação sem autorização escrita, e isso vale antes mesmo de haver imóvel captado.
O erro que mata: abrir vendendo o serviço. A abertura oferece a avaliação, não a corretagem. Ninguém quer contratar corretor; todo mundo quer saber quanto vale o que é seu.
O que acontece: montagem do estudo comparativo com dados de ITBI (preço transacionado), oferta concorrente do portal (preço pedido, com desconto) e FipeZAP apenas como tendência da região. Mediana e quartis, nunca média.
Documentos que entram: matrícula (pode ser a cópia do proprietário nesta fase), IPTU, e o levantamento de comparáveis.
Cuidado de nomenclatura: PTAM só quem tem CNAI assina. Sem CNAI, o documento é estudo comparativo de mercado, amparado na faculdade de "opinar quanto à comercialização imobiliária" do art. 3º da Lei 6.530/78. É lícito e é forte; só não se usa a sigla nem se assina como parecer técnico de avaliação.
Prazo: 2 a 5 dias, se a base de ITBI já estiver montada.
O erro que mata: chegar com opinião em vez de documento. A primeira cifra na mesa ancora a negociação inteira, e quem mostra o número com fonte ancora a favor.
O que acontece: apresentação do estudo, do plano de divulgação com datas, do prazo de teste de 30 a 60 dias e do compromisso de prestação de contas semanal. E a coleta dos documentos do vendedor — nesta etapa, não depois.
Documentos a recolher: matrícula atualizada de no máximo 30 dias · certidão de ônus reais · IPTU e comprovante de quitação · declaração de quitação de condomínio · RG, CPF e certidão de casamento com o regime de bens · habite-se e prova de que a construção está averbada · e a declaração do proprietário sobre ônus e vícios conhecidos.
Por que a declaração de vícios importa: é o documento que prova a boa-fé do corretor depois. O art. 723 impõe ao corretor executar a mediação com diligência e prudência e prestar espontaneamente todas as informações; o parágrafo único acrescenta que ele responde por perdas e danos se não esclarecer o cliente sobre a segurança ou o risco do negócio. "Só repassei o que o vendedor disse" não protege — mas declaração assinada pelo vendedor, sim, transfere a ele o que ele omitiu.
A pergunta que muda a margem: ganho de capital é isento na venda do único imóvel até R$ 440 mil sem outra venda em 5 anos, e há isenção por reinvestimento em residencial em 180 dias, uma vez a cada 5 anos.
O erro que mata: deixar documento para depois. Espólio, usufruto, construção não averbada e penhora descobertos na fase de financiamento custam a venda inteira.
É o marco jurídico da relação. Antes dela não há contrato de corretagem; depois dela, há.
O que o documento precisa ter, cláusula por cláusula:
Quem assina: a corretora, o proprietário e o cônjuge ou companheiro em outorga. Sem a outorga, a venda é anulável, e descobrir isso na escritura é tarde.
Base legal: arts. 722 a 729 do Código Civil, e Lei 6.530/78.
O erro que mata: renovação tácita. Autorização que se renova sozinha vira disputa quando o proprietário vende direto um ano depois achando que o contrato havia acabado.
O que acontece: book de 15 a 20 fotos, vídeo ou tour, planta baixa, ficha completa e publicação. Condomínio e IPTU sempre informados separados do preço.
Obrigações de publicidade: o art. 20, IV exige o número de inscrição em todo anúncio e impresso, e a Resolução COFECI 1.065/2007 fixa o tamanho: o número não pode ser impresso em menos de 25% do tamanho do nome. Pessoa física não pode usar nome fantasia — só o nome completo ou abreviado previamente registrado, seguido de "Corretor de Imóveis". E o art. 20, III exige autorização escrita antes de qualquer publicação.
O relatório semanal não é cortesia, é prova. O art. 726 garante a comissão integral na venda direta quando há exclusividade escrita, "salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade". O relatório semanal arquivado é exatamente o que derruba a alegação de inércia. Quem não documenta perde a cláusula que achava que tinha.
O erro que mata: publicar antes da assinatura, e não guardar o que foi feito.
O que acontece: entrada do interessado, resposta e qualificação por capacidade de pagamento.
A pergunta: "você já tem pré-aprovação de crédito ou está buscando à vista?" Desloca de "quanto você vale" para "qual o próximo passo". A pré-aprovação vale 90 dias, que é a janela real de fechamento.
Prazo que decide: resposta em 5 minutos. O mercado brasileiro demora 47 horas em média e só 7% respondem em até 5 minutos. Responder em 5 em vez de 30 multiplica por 21 a chance de qualificar.
Documentos: identificação do interessado, vetada antes da visita. Corretora de altíssimo padrão relata 5 a 6 tentativas de golpe por semana.
Base legal da relação: não há contrato com o comprador, mas o dever de informação do art. 723 já está correndo. Tudo que for dito sobre o imóvel a partir daqui pode ser cobrado depois.
O que acontece: a hora mais cara do dia. Ficha técnica inteira dominada antes de entrar, porque o cliente testa o corretor. Roteiro personalizado pelo que saiu na qualificação, e silêncio estratégico.
Documentos: ficha do imóvel com metragem útil e total, vagas, andar, posição solar, condomínio, IPTU e situação documental. Informar pendência conhecida aqui é obrigação, não escolha.
O fechamento da visita: nunca perguntar "gostou?". Convidar para revisita, que é o único teste honesto de interesse.
O erro que mata: afirmar o que não se checou. O art. 723, parágrafo único, responsabiliza o corretor por perdas e danos se ele não esclarecer o cliente sobre a segurança ou o risco do negócio.
O que acontece: a proposta escrita, com prazo de validade. É o documento mais perigoso da operação inteira, e o perigo tem nome: a natureza das arras.
O que a proposta precisa ter: natureza das arras declarada e marcada · prazo de validade · condição suspensiva de aprovação de crédito, com devolução integral do sinal se a condição não se realizar sem culpa das partes · prazo de 60 a 90 dias para o financiamento · tratamento da hipótese de a avaliação da engenharia vir abaixo do preço · lista do que fica no imóvel · e as obrigações documentais do vendedor com prazo.
Quem assina: comprador e cônjuge; depois o aceite do vendedor e do cônjuge dele.
O erro que mata: sinal recebido sem documento que qualifique as arras e sem condição suspensiva. É a origem de quase todo processo de devolução em dobro.
O que acontece: contraproposta, que é processo normal e não sinal de negócio travado — a maioria das vendas fecha depois de pelo menos uma.
As moedas que não são preço: prazo de mudança, forma de pagamento, móveis que ficam e data da escritura. Custam menos que desconto e valem muito para a outra parte. Gastar essas antes de gastar preço.
O argumento para o vendedor ceder nunca é "seu imóvel vale menos". É: preço acima do mercado não vende mais caro, atrasa a venda, e imóvel parado sinaliza problema e derruba o preço depois.
Registro obrigatório: toda aproximação documentada no CRM e no WhatsApp. É esse registro, e não a cláusula sozinha, que decide disputa de comissão fundada no art. 726.
O que acontece: conferência documental de imóvel, vendedor e comprador antes de qualquer assinatura definitiva.
Do imóvel: matrícula atualizada de 30 dias, certidão de ônus, negativa de IPTU, quitação de condomínio, habite-se, planta averbada.
Do vendedor: estado civil e regime de bens, outorga do cônjuge, distribuidores cíveis, Justiça Federal, CNDT, protesto, débitos federais, interdição e tutela.
As sete travas: espólio (Resolução CNJ 571/2024 permite venda extrajudicial se houver unanimidade dos herdeiros; sem unanimidade, alvará judicial) · usufruto · menor ou incapaz · divórcio em curso · alienação fiduciária · construção não averbada · fraude à execução.
COAF: com o piso de R$ 300 mil, toda operação está acima do corte de R$ 100 mil e precisa de registro pormenorizado, guardado por 5 anos. Operação suspeita se comunica em 24 horas, é sigilosa, e avisar o cliente é crime.
Prazos reais: 30 a 60 dias em média; bancos privados de 25 a 35 dias úteis; a Caixa passa de 90 dias. O contrato tem de prever 60 a 90 dias.
Os quatro pontos de trava: renda insuficiente (composição de renda, prazo maior, outro banco, FGTS) · avaliação abaixo do preço (a diferença vira entrada, e isso se prepara antes com os comparáveis de ITBI) · restrição jurídica na matrícula · imóvel do vendedor ainda financiado, caso em que o banco dele precisa receber, dar baixa na alienação fiduciária e só então a nova garantia é registrada.
Documentos do comprador: RG ou CNH e CPF, comprovante de estado civil, comprovante de residência, renda (holerites e CTPS se assalariado; extratos, DECORE e IRPF se autônomo), extrato do FGTS atualizado, e os documentos do cônjuge se houver composição de renda.
Escritura pública é obrigatória acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil), hoje cerca de R$ 45 mil — o que alcança toda a carteira. No crédito imobiliário, o contrato do banco já tem força de escritura pública.
Custos da transação: ITBI de 3% em São Paulo capital, sobre o maior valor entre o declarado e o Valor Venal de Referência. Somando escritura, registro e certidões, a ordem de grandeza é 3% a 5% do valor do imóvel, com o ITBI sendo quase tudo. A tabela de emolumentos do TJSP é reeditada todo ano: nunca informar valor de cartório de cabeça, sempre simular. O Tema 1.124/STF, que dizia que o ITBI só é devido no registro, teve o julgamento anulado em 2022 e está em reexame — não tratar como pacificado ao orientar cliente.
A comissão: devida na obtenção do resultado útil (art. 725), ainda que o negócio se desfaça por arrependimento das partes. Paga pelo vendedor, salvo ajuste diverso. Lançada no Livro Caixa e tributada por carnê-leão, com o INSS de contribuinte individual recolhido à parte.
| Artigo | O que diz | O que isso significa na prática |
|---|---|---|
| 723 | O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência e a prestar espontaneamente todas as informações sobre o andamento do negócio. O parágrafo único: sob pena de responder por perdas e danos, prestará todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio | É o artigo que cria o dever perante o comprador, que não é cliente. Omitir risco conhecido é responsabilidade pessoal |
| 725 | A remuneração é devida uma vez conseguido o resultado previsto, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes | A comissão nasce do resultado útil, não da escritura. Mas sem gatilho de pagamento escrito, todo recebimento vira briga |
| 726 | Negócio iniciado e concluído diretamente entre as partes não gera remuneração; mas, havendo exclusividade ajustada por escrito, o corretor tem direito à remuneração integral ainda que o negócio se faça sem ele, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade | A exclusividade só protege quem trabalhou e documentou. O relatório semanal é a prova que derruba a alegação de inércia |
| 727 | Dispensado o corretor sem prazo determinado, se o negócio se realizar depois como fruto da sua mediação, a comissão é devida. O mesmo se o negócio se realizar após o prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor | Mata a manobra de esperar o prazo vencer para fechar direto. Mas só funciona com registro das aproximações |
| 728 | Concluído o negócio com mais de um corretor, a remuneração é paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário | Parceria 60/40 tem de estar escrita. No silêncio, é meio a meio |
A jornada acima é o esqueleto. Mas apartamento pronto, casa e terreno têm documento, risco, prazo e financiamento diferentes — e tratar os três igual é o que faz a venda travar na etapa 11, quando já não há o que fazer. A diferença começa na captação, não na escritura.
| Apartamento pronto | Casa | Terreno | |
|---|---|---|---|
| O que a matrícula precisa mostrar | unidade autônoma individualizada, com fração ideal | terreno + construção averbada | lote de loteamento registrado |
| O documento que trava | declaração de quitação de condomínio | habite-se + CND da obra | certidão de uso do solo e diretrizes |
| Passivo que segue o imóvel | cota de condomínio (propter rem) | IPTU e eventual dívida ambiental | IPTU, PEUC e contaminação |
| Financiamento | o mais fácil; o banco gosta | depende da averbação bater com a realidade física | o mais difícil: sai como terreno + construção, não como lote isolado |
| Avaliação da engenharia | rápida, há muitos comparáveis | mais rigorosa e mais subjetiva | avalia o direito de construir, não a coisa |
| Prazo típico até a escritura | 60 a 90 dias | 90 a 120 dias | 120 dias ou mais |
| Onde a venda costuma morrer | dívida de condomínio oculta | construção não averbada | zoneamento não permite o que o comprador quer fazer |
| Documento | Quando |
|---|---|
| Estudo comparativo de mercado (ou PTAM, com CNAI) | etapa 2 |
| Matrícula atualizada e certidão de ônus | etapa 3 |
| IPTU, quitação de condomínio, habite-se, averbação | etapa 3 |
| Certidão de casamento com regime de bens | etapa 3 |
| Declaração de ônus e vícios conhecidos | etapa 3 |
| Autorização de venda com exclusividade | etapa 4 |
| Plano de divulgação com datas | etapa 4 |
| Relatório semanal por escrito | etapa 5 em diante |
| Certidões pessoais do vendedor | etapa 10 |
| Outorga do cônjuge | etapas 4 e 12 |
| Recibo de comissão e prestação de contas final | etapa 12 |
| Documento | Quando |
|---|---|
| Ficha do imóvel com situação documental | etapa 6 |
| Identificação vetada antes da visita | etapa 6 |
| Ficha de qualificação e pré-aprovação | etapa 6 |
| Proposta com arras qualificadas | etapa 8 |
| Recibo de sinal, com a natureza das arras declarada | etapa 8 |
| Cópia da matrícula e das certidões do imóvel | etapa 10 |
| RG, CPF, estado civil, residência | etapa 11 |
| Renda: holerites e CTPS, ou extratos, DECORE e IRPF | etapa 11 |
| Extrato do FGTS atualizado | etapa 11 |
| Contrato de financiamento com força de escritura | etapa 12 |
| Comprovante de registro na matrícula | etapa 12 |
Os modelos prontos destes documentos — autorização de venda, estudo comparativo, relatório semanal, proposta com arras e o checklist de due diligence — estão na pasta operacional Documentos/Imobiliaria SR Imóveis.
A imobiliária vale. O marketplace não. Essa é a conclusão mais dura da pesquisa, e ela economiza o dinheiro que ia embora no produto errado.
| 20 vendas de R$ 400 mil | 3 vendas de R$ 4 milhões | |
|---|---|---|
| VGV | R$ 8 milhões | R$ 12 milhões |
| Comissão bruta (6%) | R$ 480 mil | R$ 480 mil* |
| Leads necessários por ano | ~660 | rede, não lead |
| Mídia | R$ 26 mil a R$ 66 mil | perto de zero |
| Ciclo | semanas | 6 a 12 meses |
| Concentração de risco | diluída | 33% do ano em um negócio |
| Prazo para construir | meses | anos |
*Na comparação original do dossiê, 20 × R$ 400 mil e 3 × R$ 4 milhões dão a mesma comissão bruta de R$ 480 mil. Por isso os dois motores ao mesmo tempo, com pesos diferentes, e não a escolha entre um e outro.
Tabela referencial do CRECI-SP: 6% em imóvel urbano, 8% em rural. É referência, não tabelamento. Acima de R$ 500 mil o mercado negocia para 5%. Quem paga é o vendedor. Com dois corretores o padrão é 3% + 3%, com 60/40 a favor do captador quando houve exclusividade e investimento em produção. A imobiliária costuma reter metade do que cabe ao corretor. O artigo 728 do Código Civil divide em partes iguais no silêncio: se o acordo é 60/40, tem que estar escrito.
A resposta curta é sim, e ela está na própria lei da profissão, não em interpretação de consultoria. Captação e venda inteiras cabem no registro de pessoa física. A empresa é veículo opcional, não requisito de licença.
Traduzindo para a decisão: o CRECI-F destrava a operação; a PJ destrava a escala e a marca. Nenhum dos dois destrava o outro.
Roteiro oficial de inscrição de pessoa física do CRECI-SP. Vale para quem é domiciliado no estado de São Paulo.
Ser concluinte de um destes: Técnico em Transações Imobiliárias (TTI), Tecnólogo em Negócios Imobiliários ou curso superior em Gestão Imobiliária. O TTI tem 1.185 horas, é EAD com provas presenciais obrigatórias por exigência do MEC, inclui estágio supervisionado mínimo de 150 horas, e sai por volta de R$ 1.080 no total em uma das plataformas pesquisadas. Conclusão possível a partir de 6 meses; contrato-padrão de muitas instituições é de 12 meses.
Desde 20/05/2026 a inscrição só é aceita com autenticação pela plataforma gov.br. Inscrições iniciadas antes dessa data também passaram a exigir a autenticação para prosseguir.
Digitalizados separadamente em PDF, máximo 2 MB cada:
1ª etapa: preencher o formulário online, anexar os documentos, clicar em CONFIRMAR (é o que gera o boleto), imprimir e assinar o requerimento (Doc. 02a) e pagar a taxa.
2ª etapa: esperar a compensação bancária, de 24 a 48 horas úteis, anexar o requerimento assinado e o comprovante de pagamento, e clicar em FINALIZAR para receber o protocolo. Só aí o processo existe.
Prazo de conclusão: até 20 dias úteis, contados do protocolo, desde que não haja exigência. Havendo exigência documental, o relógio recomeça.
Valores da tabela "Taxas e Emolumentos Pessoa Física e Corretor de Imóveis 2026" do CRECI-SP, fundada na Resolução COFECI nº 1.556/2025. Corrige para baixo a estimativa de fonte secundária que circulava (R$ 600 a R$ 1.200 de anuidade).
| Item | Valor | Observação |
|---|---|---|
| Taxa de inscrição principal de pessoa física | R$ 230,00 | paga na 1ª etapa, gera o boleto |
| Anuidade do ano em exercício | até R$ 918,00 | proporcional aos meses restantes; só é disponibilizada depois da aprovação dos documentos |
| CNAI — Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários | R$ 275,40 | é o que habilita a emitir PTAM |
| Certidão de Inteiro Teor | R$ 46,00 | histórico disciplinar; é o que se pede antes de fechar parceria |
| 2ª via da carteira (CIRP) ou da identidade COFECI | R$ 92,00 | sem boletim de ocorrência |
| Inscrição secundária (outra regional para SP) | R$ 230,00 + anuidade | para atuar em mais de um estado |
| Exercício eventual no estado de São Paulo | R$ 536,00 | R$ 230 de taxa + R$ 306 de anuidade proporcional. É a via para operação pontual de corretor de fora |
| Transferência de outra regional para SP | R$ 918,00 | só a anuidade, se não quitada na regional de origem |
| Reinscrição | R$ 230,00 + R$ 46,00 + anuidade | taxa, certidão de inteiro teor e anuidade proporcional |
| Regularização cadastral (cancelamento por débito ou por ordem administrativa) | R$ 92,00 | cada hipótese |
Enquanto o CNAI não sai, o artigo 3º ainda permite "opinar quanto à comercialização imobiliária". Dá para levar um estudo comparativo de mercado sério, com comparáveis de ITBI e de portal, sem chamá-lo de PTAM nem assiná-lo como parecer técnico de avaliação. É menos forte na mesa, mas é lícito, e é o que se leva no intervalo.
Inscrição municipal do autônomo. E aqui tem uma boa notícia: em São Paulo capital, o profissional autônomo regularmente inscrito no CCM é isento de ISS pela Lei municipal 14.864/2008, e a isenção é aplicada automaticamente pela Prefeitura a partir dos dados do cadastro, sem requerimento. A isenção não dispensa a inscrição nem a atualização cadastral.
A obrigação do COAF não é só da imobiliária: alcança o corretor pessoa física, pela Resolução COFECI 1.336/2014 sobre a Lei 9.613/98. Cadastro no SISCOAF e Comunicação de Não Ocorrência entre 1º e 31 de janeiro, todo ano, mesmo sem nenhuma operação suspeita. Não se cadastrar já é infração.
R$ 275,40, condicionado ao curso de avaliação. É o que separa "achei que vale" de documento assinado.
| Inciso | O que é vedado | O que isso significa na prática |
|---|---|---|
| II | Auxiliar ou facilitar por qualquer meio o exercício da profissão a não inscritos | Captador, "parceiro" ou assistente sem CRECI trabalhando sob a sua operação é infração sua, não dele só |
| III | Anunciar publicamente proposta de transação sem autorização por documento escrito | Sem autorização de venda assinada, não se publica o imóvel. Vale para portal, Instagram e story |
| IV | Fazer anúncio ou impresso sem mencionar o número de inscrição | O CRECI vai em todo anúncio, placa, card e assinatura de e-mail |
| VII | Negar prestação de contas ou recibo de quantias e documentos recebidos | Recibo de tudo que passar pela sua mão, inclusive sinal e documento original do cliente |
As sanções do artigo 21 escalam de advertência verbal a cancelamento da inscrição com apreensão da carteira, passando por multa e suspensão de até noventa dias. Reincidência na mesma falta agrava e dobra a multa. E fora do Conselho, exercer sem inscrição continua sendo contravenção penal pelo artigo 47 da Lei das Contravenções, consumada só por anunciar que exerce.
O estágio é registrável no CRECI. Pela Resolução COFECI 1.476/2022, os Conselhos registram estágio de estudante regularmente matriculado e com frequência efetiva no TTI, no Tecnólogo em Negócios Imobiliários ou no superior de Gestão Imobiliária. O estagiário atua sob supervisão de um corretor inscrito e sem pendências, que responde pelas infrações praticadas pelo estagiário, e cada supervisor não pode acumular mais de dez estagiários. O estágio só pode ser feito no estado da sede da instituição de ensino ou de polo credenciado dela.
| Etapa | Caminho PF (você mesmo) | Caminho PJ (RT contratado) |
|---|---|---|
| Destrava a operação | TTI de 6 a 12 meses + 150h de estágio | não depende de curso |
| Processo no CRECI | até 20 dias úteis, sem exigência | protocolo em 2 dias úteis, boleto em 5, conclusão em até 20 dias úteis |
| Total até operar | 7 a 13 meses | 30 a 60 dias |
| Custo de licença no 1º ano | R$ 230 + até R$ 918 + ~R$ 1.080 de curso | R$ 459 + R$ 1.836 a R$ 3.672 + a anuidade PF do RT + o custo do RT |
| Dependência de terceiro | nenhuma | total: se o RT sai, são 30 dias para substituir ou a inscrição fica em risco |
| Escala | limitada a você e a parcerias | equipe de associados sob a marca |
Dois caminhos em sequência: chegar na primeira venda com a estrutura que já existe, e depois montar a empresa que permite operar na linha de frente. Seguidos de três frentes que mudam de onde vem o estoque e o dinheiro.
Premissa: ela pessoa física com CRECI-SP ativo, você produzindo tudo que não é privativo. Um bairro só, não três — três bairros é a estratégia do ano, um bairro é a estratégia da primeira venda.
Custo desta semana: R$ 46 da certidão de inteiro teor, se quiser o histórico. O resto é grátis.
A meta não é volume. É uma captação com exclusividade, não cinco sem. Sem exclusividade não faz sentido bancar foto, vídeo e drone, e sem produção não há diferencial nenhum contra as outras dez imobiliárias da rua.
A abertura não vende o serviço, oferece a avaliação: apresentar-se como corretora do bairro, dizer o gancho (anúncio vencido, indicação do zelador), e perguntar se a pessoa já tem uma avaliação atualizada, oferecendo o levantamento sem compromisso.
O que ela leva na primeira reunião: o estudo comparativo com dados de ITBI na mão (documento, não opinião — mas não chame de PTAM enquanto não houver CNAI, ver Parte 4), plano de divulgação com datas, prazo de teste de 30 a 60 dias, e a promessa de prestação de contas semanal por escrito. Esse relatório é justamente o que o proprietário não tem com ninguém.
O que exigir do proprietário já na captação, porque descobrir depois custa a venda: matrícula atualizada, IPTU, declaração de quitação de condomínio, estado civil e regime de bens, e a declaração dele sobre ônus e vícios conhecidos — é esse papel que prova a boa-fé de vocês depois.
Onde o funil quebra: na triagem, por resposta lenta, e entre a visita e a proposta, por falta de follow-up. Os dois são problema de processo, e processo é o que você entrega.
A resposta honesta é que existe muito mais frente do que parece. O ato privativo é intermediar — e intermediar é fechar preço e condição, não é aparecer.
| Papel | Pode? | O limite exato |
|---|---|---|
| Diretor comercial e de marketing da empresa | sim | define estratégia, política de preço da casa, metas, canais, equipe. Política comercial não é negociação de imóvel específico |
| Primeiro atendimento e triagem do lead | sim | recebe, qualifica por poder de compra, agenda. Não discute valor do imóvel |
| Acompanhar a visita | zona cinzenta | acompanhar e mostrar é defensável; conduzir a conversa de preço não é. O seguro é ela na visita, ou você como estagiário registrado com ela supervisionando |
| Produzir proposta, contrato e material | sim | produzir o documento é trabalho administrativo. Apresentar e negociar é dela |
| Fechar preço, prazo e forma de pagamento | não | é o núcleo do artigo 1º da Resolução 327/92. Sem exceção |
| Assinar autorização, proposta ou PTAM | não | — |
| Conduzir o pós-fechamento: banco, cartório, registro, certidões | sim | é execução administrativa da operação, não intermediação. E é onde a maioria das vendas trava |
| Operar como correspondente bancário pela PJ | sim | é atividade bancária regida pelo Banco Central, não é ato privativo de corretor. Você atende o cliente, monta o crédito e a empresa é remunerada pelo banco |
São dois mundos com regras diferentes, e confundi-los é o erro de entrada mais comum.
O banco executa sem processo. A linha do tempo, com as alterações da Lei 14.711/2023:
Imóvel penhorado em processo, leiloado por determinação do juiz, com edital, primeira e segunda praça e o conceito de preço vil. O comprador recebe carta de arrematação e a imissão na posse corre no próprio processo. É mais lento e mais seguro do ponto de vista documental, porque tudo passa pelo juízo.
Onde encontrar: Caixa, no canal de venda de imóveis; Banco do Brasil; os bancos privados pelos leiloeiros credenciados — Itaú com Zukerman e Sold, Bradesco com Superbid e Zukerman, Santander com Sato e Mega Leilões; e os leilões judiciais pelos portais dos tribunais. Credenciamento para assessorar arrematante se faz direto com o leiloeiro, e não com os portais agregadores, que são intermediários comerciais.
| Problema | O que é na prática | Quem paga |
|---|---|---|
| Ocupação | O maior de todos. O imóvel costuma estar ocupado pelo antigo dono ou por inquilino. Arrematar não autoriza tirar ninguém por conta própria: trocar fechadura, cortar água ou luz, ameaçar ocupante ou retirar móveis gera responsabilidade civil e criminal. A saída é imissão na posse ou ação própria | arrematante, em tempo e advogado. De meses a anos |
| IPTU atrasado | Mudou em outubro de 2024. O STJ, no Tema 1.134, fixou que é inválida a previsão em edital atribuindo ao arrematante os débitos tributários anteriores: eles se sub-rogam no preço da arrematação (CTN, art. 130, parágrafo único). Vale para editais publicizados após 09/10/2024 | o preço do lance, não o arrematante |
| Dívida de condomínio | É obrigação propter rem, segue o imóvel e não está coberta pelo Tema 1.134, que é tributário. Continua sendo o passivo oculto mais caro do leilão | normalmente o arrematante |
| Ação anulatória | O devedor questiona a validade da intimação, da consolidação ou do leilão. Existe risco de perder o imóvel depois de pago | arrematante, em risco de principal |
| Estado físico e vícios na matrícula | Em regra não há visita garantida: compra-se no estado em que se encontra. E a matrícula pode trazer usufruto, penhoras concorrentes e construção não averbada — que impede financiar | arrematante |
Para estudar antes do primeiro negócio: ler cinco editais completos de ponta a ponta sem intenção de dar lance; aprender a ler matrícula e identificar averbação de consolidação; e entender a diferença entre a imissão na posse do artigo 30 da Lei 9.514, que é o caminho rápido do arrematante em leilão extrajudicial, e a ação de reintegração comum.
A pesquisa toda diz que, do lado do proprietário, não existe canal digital pago com prova — captação é relação. Esta frente é a exceção, porque aqui existe um evento datado e público que cria urgência real e verificável.
É a etapa que mais mata venda de alto padrão e a que quase nenhum corretor domina. E, para vocês, é a de maior valor estratégico: quase tudo aqui pode ser feito por você, porque é execução administrativa e atividade bancária, não intermediação.
Prazos: 30 a 60 dias em média; bancos privados de 25 a 35 dias úteis; a Caixa passa de 90 dias. O contrato de compra e venda tem de prever 60 a 90 dias e uma condição suspensiva de aprovação de crédito, com devolução integral do sinal se a condição não se realizar sem culpa das partes.
| Trava | O que acontece | A atuação certa |
|---|---|---|
| Renda insuficiente | O crédito não fecha no valor necessário | Composição de renda, prazo maior, outro banco, ou uso do FGTS. Quem sabe simular resolve na primeira conversa, não na terceira semana |
| Avaliação abaixo do preço | O banco financia sobre a avaliação. A diferença vira entrada, e o comprador descobre quando já se comprometeu | Preparar vendedor e comprador antes, com base nos comparáveis de ITBI. É aqui que o estudo de mercado da captação paga a si mesmo |
| Restrição jurídica na matrícula | Espólio, usufruto, penhora, construção não averbada. Cada uma custa de semanas a meses | É o que deveria ter sido checado na captação. Descobrir aqui é retrabalho caro |
| Imóvel do vendedor ainda financiado | Precisa quitar com o produto da venda: o banco dele recebe, baixa a alienação fiduciária na matrícula, e só então a nova garantia é registrada | Confirmar o saldo devedor e o procedimento de quitação do banco antes de assinar prazo. Adiciona semanas ao cronograma |
A primeira responde "quanto entra". A segunda responde "quanto trabalho isso dá", que é a pergunta que decide se a rota é realista.
Padrões: 27,5% é a faixa em que a comissão de imóvel acima de R$ 300 mil quase sempre cai no carnê-leão; 12,29% é a alíquota efetiva do Anexo III a R$ 80 mil por mês. O que esta conta não inclui: o INSS. No caminho PF ele é 20% sobre a base declarada, limitada ao teto; no caminho PJ ele aparece no pró-labore, que por sua vez é o que sustenta o Fator R acima de 28% que dá direito ao Anexo III. Incluir o INSS dos dois lados exige fixar a base declarada, que é decisão de planejamento, não parâmetro de mercado. O ISS não entra porque em São Paulo o autônomo inscrito no CCM é isento, e na PJ do Simples ele já vem embutido no DAS.
São dois funis, não um. Captação (conquistar o proprietário) e venda (conquistar o comprador) têm métrica e prazo próprios. Tratar como funil único é o erro mais comum de imobiliária pequena.
Documento, não opinião. Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica pela metodologia da NBR 14653, método comparativo direto com fatores de homogeneização.
O que vai ser produzido, quando e onde é publicado.
30 a 60 dias, nunca "para sempre". Tira o peso da decisão.
É exatamente o que o proprietário sem exclusividade não tem com ninguém, e é a reclamação número um dele.
Book profissional em SP: R$ 550 a 1.200. Tour 360: R$ 1.500 a 7.500. Somando foto, vídeo, drone e tour, R$ 2 mil a R$ 5 mil por imóvel. Contra uma comissão de R$ 60 mil numa venda de R$ 1 milhão, isso é ruído, e é o erro mais caro de quem entra no alto padrão pensando como corretor de popular.
Foto amadora custa até 60% dos contatos. Preço mais de 10% acima do mercado leva até 3 vezes mais tempo para vender.
"Você já tem pré-aprovação de crédito ou está buscando à vista?" Desloca de "quanto você vale" para "qual o próximo passo". A pré-aprovação vale 90 dias, que é a janela real para fechar.
Na visita de luxo: dominar a ficha técnica inteira antes de entrar, porque o cliente testa o corretor. E silêncio estratégico, deixando o comprador andar e comentar. Nunca perguntar "gostou?" no fim da visita — convidar para uma revisita, que é o sinal real de interesse.
A maioria das vendas fecha depois de pelo menos uma contraproposta: é processo normal, não negócio travado. A primeira cifra ancora tudo, por isso o PTAM apresentado primeiro trabalha a favor. E preço não é a única moeda: prazo de mudança, forma de pagamento, móveis e data de escritura custam menos que desconto.
30 a 60 dias em média; bancos privados 25 a 35 dias úteis; a Caixa passa de 90 dias. O contrato tem que prever 60 a 90 dias. É aqui que a venda de alto padrão mais trava quando o vendedor tem pressa e o comprador escolheu banco lento.
Bloco fixo de 2 horas de prospecção (9h às 11h ou depois das 18h, quando o proprietário atende), 20 a 30 ligações, 3 a 4 contatos novos qualificados e 1 visita agendada por dia útil. O princípio: só se ganha dinheiro falando com quem pode comprar ou vender.
Tempo de venda: média nacional de 16 meses, o maior da série histórica da Abrainc. Alto padrão em SP costuma passar de um ano, mas cai para 3 a 6 meses quando o preço está certo desde o dia 1.
Ponto de equilíbrio estimado: com 1 gestor, 2 a 3 corretores associados sem CLT e custo fixo de R$ 8 a 15 mil por mês, são precisas 1 a 2 vendas de R$ 600 mil a R$ 1 milhão por mês para cobrir o fixo.
24 vídeos levantados, 16 com transcrição extraída, 4 descartados por serem isca de curso, 12 com conteúdo real. O peso é o número de fontes independentes que dizem o mesmo.
Especialização geográfica ganha do generalista. Setorizar 2 ou 3 bairros e subir de padrão dentro deles. Um dos entrevistados virou referência de um único bairro planejado e vendeu 65 apartamentos ali. Bate com o que a leitura do m² já indicava.
Material audiovisual profissional é a moeda de troca pela exclusividade. É o ponto de maior consenso da pesquisa inteira, com cinco fontes. Produtora fixa, drone, um dia inteiro de gravação para uma casa.
Cadência de recontato estruturada (uma fonte dá 7, 10 e 15 dias), reaquecendo por curiosidade sobre o imóvel e não reenviando ficha técnica. Direção comprovada, fórmula não.
Qualificar antes de visitar, por poder de pagamento e não pelo que o cliente diz que sonha.
Quem quebra, quebra por falta de pipeline, não por falta de técnica de fechamento. 70% a 80% desistem em dois anos. Sem fluxo constante de contato, o corretor negocia mal porque tem medo de perder o único cliente da semana.
Não fingir status para cliente rico. Carro alugado e acessório falso são detectados.
Dois vídeos ensinam estrutura detalhada de Meta Ads para captar comprador de alto padrão. Uma corretora que vende imóvel de R$ 6 a 110 milhões testou tráfego pago três vezes, teve resultado pior que o orgânico, abandonou e construiu 1,3 milhão de seguidores sem pagar.
A leitura provável não é que um lado esteja errado: ela já tinha audiência em escala antes de decidir contra o pago. Tráfego pago é ponte para quem ainda não tem orgânico, não substituto permanente.
Vetar documento antes de qualquer visita. Uma corretora de altíssimo padrão relata 5 a 6 tentativas de golpe por semana.
Separar "indicação" (10%, atende os dois lados) de "parceria" (divide o trabalho), para recusar pedido disfarçado de parceria.
No Meta Ads, campanha com objetivo WhatsApp desliga a segmentação detalhada por padrão. O contorno é usar público salvo.
Estrutura de custo fixo baixo: home office com coworking por hora só para a reunião de fechamento.
Onde o vídeo não serve: avaliação e precificação técnica (PTAM, método comparativo) não tem vídeo bom no YouTube brasileiro, só teaser de curso pago. Para isso, material técnico: COFECI e NBR 14653-2.
As dez coisas que derrubam corretor iniciante, a conta do Simples que decide o CNPJ, e o que trava uma venda depois de ela já estar fechada.
Artigo 47 da Lei das Contravenções. E é instantânea: basta anunciar que exerce, sem consumar negócio. Vale para todo parceiro e captador que atue sob a marca, não só para quem assina.
A regra supletiva do Código Civil é confirmatória: quem desiste perde o sinal, e quem recebeu e não cumpre devolve em dobro, com indenização suplementar por cima. Arras penitenciais (só perde o sinal e acabou) só existem se o contrato disser expressamente que há direito de arrependimento. Recibo de sinal em branco vincula a parte a uma obrigação que ela achava que podia desfazer barato.
Artigo 725. É devida mesmo se o negócio se desfizer por arrependimento das partes. Mas sem cláusula escrita fixando o gatilho de pagamento, todo recebimento vira briga.
Uma corrente lê ao pé da letra, com comissão integral mesmo em venda direta; outra exige provar que houve aproximação e nexo causal. Quem decide o litígio na prática é o registro documentado das aproximações no CRM e no WhatsApp, não a cláusula sozinha.
Artigo 723: o dever de diligência inclui checar minimamente antes de repassar. Já vício oculto construtivo não é do corretor. O Tema 1.173/STJ (out/2025) delimitou isso, salvo se houver grupo econômico ou confusão patrimonial com a construtora.
Horário fixo, controle de ponto, exclusividade imposta ou meta com punição descaracterizam a autonomia. A jurisprudência do STF está dividida e olha o fato, não o papel. Falta de CRECI regular agrava.
Toda imobiliária tem que se cadastrar no SISCOAF e fazer a Comunicação de Não Ocorrência entre 1º e 31 de janeiro, todo ano, mesmo sem nada suspeito. Não se cadastrar já é infração. Operação suspeita se comunica em 24 horas, é sigilosa, e avisar o cliente é crime. Registros acima de R$ 100 mil guardados por 5 anos. Com o corte "só acima de R$ 300 mil", toda a carteira está no radar.
Toda venda da carteira exige escritura pública (artigo 108: acima de 30 salários mínimos, hoje cerca de R$ 45 mil). Mas é o registro na matrícula que transfere. Cliente que acha que "fechou" na escritura precisa ser corrigido.
Resolução 458/95, com "J" quando o anunciante é pessoa jurídica. Além de fragilizar a prova numa disputa de comissão.
Ganho de capital é isento na venda do único imóvel até R$ 440 mil, se não houve outra venda em 5 anos; e há isenção por reinvestimento em outro imóvel residencial em 180 dias, uma vez a cada 5 anos. Perguntar isso na captação muda a margem do vendedor. Fora disso, 15% sobre o ganho na esmagadora maioria dos casos.
Simples Nacional, alíquota efetiva. A diferença entre o Anexo III e o Anexo V é o Fator R, que é calculado para a empresa inteira. Comissão paga a corretor associado não conta como folha, então somar corretagem ao CNPJ da agência empurra o conjunto para o Anexo V.
| Faturamento | Anexo III | Anexo V | Diferença por mês |
|---|---|---|---|
| R$ 20 mil/mês | 7,30% · R$ 1.460 | 16,13% · R$ 3.225 | R$ 1.765 |
| R$ 80 mil/mês | 12,29% · R$ 9.832 | 18,72% · R$ 14.976 | R$ 5.144 |
| R$ 300 mil/mês | 17,51% · R$ 52.530 | 21,28% · R$ 63.840 | R$ 11.310 |
Remuneração do corretor: contrato de associação é o padrão do setor, tem menor risco trabalhista reconhecido, e ainda tem benefício fiscal explícito — pelo Parecer Normativo SF 01/2015 da Prefeitura de SP, o repasse ao corretor associado não entra na base de cálculo do ISS da imobiliária.
Marketplace e sites ficam na agência: 63.19-4-00, 62.01-5-01, 62.09-1-00, 73.11-4-00, 73.19-0-02.
Exige objeto social com corretagem e um corretor com CRECI ativo como sócio gerente ou diretor (a Resolução COFECI 327/92, art. 24, IV e parágrafo único, exige que o requerimento seja firmado por ele, e o art. 27, V determina que o certificado "J" saia com o nome dele — não serve responsável técnico contratado por CLT ou prestação de serviço). Se o RT sai, são 30 dias para substituir ou a inscrição fica em risco. Ordem: JUCESP → CNPJ → CCM → documentação → e-mail para a secretaria jurídica do CRECI-SP. Protocolo em 2 dias úteis, boleto em 5, conclusão em até 20 dias úteis se não houver exigência.
Não existe valor de mercado publicado para a mensalidade de um responsável técnico contratado. Não há tabela: varia entre sócio minoritário remunerado, valor fixo e comissão. É item de orçamento em aberto, a cotar direto com corretores da região.
| Trava | Saída | Prazo |
|---|---|---|
| Espólio | Resolução CNJ 571/2024 permite venda extrajudicial por escritura se houver unanimidade dos herdeiros; sem unanimidade, alvará judicial | semanas a meses |
| Usufruto | O nu-proprietário pode vender, mas o comprador leva o imóvel gravado. Vender como "livre" sem informar é vício grave | depende de renúncia |
| Menor ou incapaz | Alvará judicial com Ministério Público | meses |
| Divórcio em curso | Anuência dos dois ou aguardar partilha | semanas a anos |
| Alienação fiduciária | Quitação com o produto da venda, ou assunção de dívida sujeita a nova análise; só depois a baixa na matrícula | dias a meses |
| Construção não averbada | Regularização na Prefeitura e averbação. Banco não financia | meses |
| Fraude à execução | Conferir penhora averbada e se o imóvel é bem único de réu em execução. Dispensar as certidões na escritura é lido pelos tribunais como cegueira deliberada e derruba a boa-fé do comprador | dias de due diligence contra anos de litígio |
Custos da transação: ITBI em SP capital é 3%, sobre o maior valor entre o declarado e o Valor Venal de Referência. Somando ITBI, escritura, registro e certidões, a ordem de grandeza é 3% a 5% do valor do imóvel, com o ITBI sendo quase tudo. A tabela de emolumentos do TJSP é reeditada todo ano: nunca informar valor de cartório de cabeça, sempre simular. O Tema 1.124/STF (ITBI devido só no registro) teve o julgamento anulado em 2022 e está em reexame; não tratar como pacificado ao orientar cliente.
Onde ainda caberia um dia: alto padrão regional, fechado e curado. Existe prova de conceito (PilarHomes: 30 mil imóveis, ticket médio de R$ 3 milhões, 220 imobiliárias parceiras, busca por raio para preservar o endereço) e não há líder nacional fora de SP, RJ e Goiânia. Mas o modelo teria que ser take rate sobre negócio fechado, nunca mensalidade por anúncio, com rede pequena e vetada. Decisão: engavetado até os outros dois provarem tração.
O mercado de site + CRM é commodity resolvida: ImobiBrasil R$ 74,99 · Tecimob R$ 129,90 (+ R$ 19,90 por corretor) · Vista/Loft R$ 129,90 · Imobisoft R$ 199 · Jetimob R$ 229 · Kenlo R$ 247 a 497. Todos com integração XML pronta contra ZAP, VivaReal, OLX e Imovelweb.
Por isso: usar CRM pronto no back-office e construir só o front. Reconstruir cadastro de imóvel e integração de portal é reinventar problema resolvido, e o comprador nunca vê o CRM. Ele vê o site.
O que a página de corretor precisa: velocidade e mobile primeiro, foto profissional acima de tudo, WhatsApp como CTA primário e não formulário de e-mail, prova social verificável com CRECI visível, especialização declarada por bairro ou segmento, tour ou vídeo, e página de bairro só onde houver estoque recorrente e algo real a dizer.
Sobre SEO, sem ilusão: a página de corretor não vence portal em busca genérica de bairro, porque autoridade de domínio e milhões de páginas indexadas decidem isso. Onde ela ganha: Google Business Profile (resultado de proximidade, não de autoridade, sai em 30 a 60 dias), cauda longa hiperlocal que o portal não escreve, e nicho declarado.
15 a 20 fotos · vídeo ou tour 360 · planta baixa (falta na maioria dos anúncios brasileiros e é muito procurada) · condomínio e IPTU separados do preço (a omissão desses dois é reclamação recorrente) · mapa · metragem útil contra total · vagas · andar · posição solar · situação documental · e o WhatsApp do corretor responsável por aquele imóvel, não o genérico da imobiliária.
Registrado de propósito, para não virar achismo depois. Campo vazio é a confissão de que a fonte não publica, não um zero.