Painel de decisão · pesquisa fechada em setembro de 2026

Tudo que foi levantado sobre o
mercado imobiliário de compra e venda

Dois acervos reunidos num lugar só: a coleta automática de fontes públicas nas 27 unidades da federação (Banco Central, IBGE, ITBI municipal, portal de anúncio) e o dossiê de abertura da imobiliária em São Paulo, com preço por bairro, funil, jurídico e tributação. Todo número tem fonte nomeada. Onde a fonte não publica, está escrito que não publica.

27 de 27

unidades da federação com avaliação de imóvel financiado e crédito contratado

BCB Olinda · IBGE

R$ 7,78 bi

em imóveis prontos acima de R$ 3 milhões negociados em SP no 1º semestre de 2026, alta real de 5,6%

ticket médio R$ 6,43 mi

R$ 2,25 mi

novo teto do SFH (era R$ 1,5 mi). Caixa voltou a financiar 80% e destravou a faixa média-alta

decisão do CMN

R$ 230 + 918

taxa e anuidade oficiais do CRECI pessoa física em 2026. Essa licença sozinha já permite captar, anunciar, intermediar e receber comissão

Resolução COFECI 1.556/2025

5 de 27

capitais com base de ITBI ou cadastro fiscal aberta. Preço transacionado não existe em base nacional

CE · MG · PE · RS · SP

Parte 1

O país em 27 estados

Coleta automática de fonte pública, sem dado comprado. O erro mais comum da análise imobiliária é tratar "preço do imóvel" como número único. São três coisas distintas, e elas foram coletadas separadas.

Pedido

O que o dono gostaria de receber. Vem do portal de anúncio. Enviesado para cima: anúncio caro encalha, fica mais tempo no ar e se acumula na amostra.

Avaliado

O que o banco aceitou como garantia no financiamento. É perícia, tem metodologia, e é o mais próximo de valor de mercado que existe de graça. Cobre as 27 UFs.

Transacionado

O que foi de fato pago e declarado ao fisco, via ITBI municipal. O melhor dos três, e o único que não existe em base nacional.

A ressalva que inverte a conclusão se for ignorada. A coluna do BCB é o valor de avaliação de imóveis financiados: quem compra imóvel de vários milhões paga à vista ou em permuta e nunca entra nessa base. Logo, esse número é o piso financiado do estado, não a mediana do mercado. A coluna "distância" não é ágio do vendedor: ela mede o vão entre duas populações diferentes de imóvel. Distância grande diz que naquele estado o crédito atende uma faixa e o estoque anunciado vive em outra.

A tabela completa

Clique no cabeçalho para reordenar. Campo vazio quer dizer que a fonte não publica aquilo, e nunca que vale zero.

Preço Crédito Estoque e vacância Economia e renda Tudo

Onde existe preço transacionado

Não existe base nacional de transações. O ITBI é municipal e cada prefeitura decide se abre. Das 27 capitais, cinco publicam algo utilizável.

A jogada de São Paulo. O ITBI diz o quê e quanto; o cadastro fiscal do IPTU no GeoSampa (85 milhões de registros, 21,5 GB) diz quem, porque traz o nome do contribuinte. Cruzados pelo número SQL do imóvel, dão o mapa de quem é dono de imóvel de alto valor e por quanto o prédio girou. É o ativo de captação mais valioso que já é público e quase ninguém usa. Antes de baixar, confirmar se o campo de nome ainda vem preenchido: bases de transparência às vezes anonimizam esse campo por LGPD depois de publicadas.

O que está bloqueado, e por quê

Alvo	Bloqueio	Se um dia precisar
ZAP, VivaReal, OLX (glue-api)	Cloudflare	Playwright com cookies de perfil logado
Caixa, venda de imóveis por UF	Radware Bot Manager	`xvfb-run` com headless desligado
Imovelweb, Loft, Santander	anti-bot	navegador real
CBIC, COFECI, ONR	anti-bot	navegador real
ESTBAN (crédito por município)	URL antiga morreu (404)	a Olinda já cobre o mesmo por UF

Também em aberto: LTV, taxa de juros, estoque da carteira e inadimplência do SFH aparecem na documentação da Olinda mas voltaram vazios nas 27 UFs nesta coleta. E o IBGE suprime a seção L do CEMPRE por estado, então "empresas imobiliárias por UF" só sai pelos arquivos de vários GB do CNPJ da Receita.

Parte 2

São Paulo, onde o dinheiro realmente está

O m² de São Paulo capital (R$ 12.143, +3,6% em 12 meses) é só a 7ª posição do país. Dentro da própria capital, a diferença entre o bairro mais caro e o mais barato da amostra é de 2,4 vezes. A decisão não é a cidade, é o bairro.

Ressalva metodológica antes dos números. A Fipe não publica tabela oficial por bairro, só por cidade. Todo número por bairro abaixo vem de agregadores que dizem usar metodologia FipeZAP sobre anúncios. São direcionais, servem para decidir onde atuar, e não devem ser citados como "dado da Fipe" em proposta a cliente ou sócio. Variação em 5 anos por bairro não existe publicamente.

Um número foi descartado em vez de corrigido. A única fonte encontrada para Alto de Pinheiros (R$ 8.600/m²) destoa completamente do perfil do bairro, provável mistura de casas e apartamento antigo. Saiu do gráfico e ficou registrado o motivo, em vez de ser ajustado para o que "parecia certo".

Os três bairros, e por que estes

Valorização · Jardins

R$ 17.945/m², +7,2% em 12 meses, a maior alta da amostra da capital. Preço alto com movimento.

Volume · Santana ou Ipiranga

Faixa de R$ 9 mil/m² e subindo (Santana +5,1%). É o motor que paga o caixa enquanto a rede de alto padrão amadurece.

Ticket · Itaim ou Vila Nova Conceição

R$ 18 a 20 mil/m². Ciclo de 6 a 12 meses e rede de relacionamento que leva anos. Constrói o longo prazo.

Onde o imóvel encalha: preço alto e parado. Pinheiros (R$ 18.219/m², -0,1%) e Vila Mariana (R$ 14.806/m², +0,2%) são caros e não se movem.

O mercado de SP não é um só

Lançamentos residenciais no Brasil subiram 19,3% em 12 meses até janeiro de 2026 (Abrainc/Fipe); médio e alto padrão cresceu 11,1% em unidades e 27% em valor real.
Mas na capital a leitura otimista não se sustenta: no recorte médio-alto padrão as vendas de novos caíram nos 12 meses até fevereiro de 2026 e os lançamentos recuaram 60% no primeiro bimestre. Quem sustenta o volume da cidade é o Minha Casa Minha Vida (70% dos lançamentos e 71% das vendas em maio de 2026), que está fora do escopo.
O que resiste de verdade é o topo: R$ 7,78 bilhões acima de R$ 3 milhões no 1º semestre de 2026, 1.210 transações, ticket médio de R$ 6,43 milhões. Dois terços do crescimento vieram de ticket maior, não de mais negócios.
Por que o topo resiste a juros: acima de R$ 3 milhões o comprador usa recurso próprio e permuta, não financiamento. Não há percentual oficial de compra à vista publicado por nenhum instituto.

Parte 3

O veredito, em uma página

A imobiliária vale. O marketplace não. Essa é a conclusão mais dura da pesquisa, e ela economiza o dinheiro que ia embora no produto errado.

CNPJ novo para a imobiliária. O motivo não é jurídico, é tributário e custa dinheiro todo mês: o Fator R é da empresa inteira e comissão de corretor associado não conta como folha. Somar corretagem à agência empurra o conjunto para o Anexo V (15,5% inicial) em vez do Anexo III (6%).
O gargalo da abertura é o CRECI PJ, não a Receita. Sem corretor com CRECI ativo como sócio, administrador ou responsável técnico, a inscrição da PJ não é deferida. Com RT contratado: 30 a 60 dias. Fazendo o curso TTI: 8 a 14 meses. É a única decisão que trava o cronograma inteiro.
O ativo de captação mais valioso já é público e ninguém usa: ITBI cruzado com o cadastro fiscal do GeoSampa pelo número SQL.
Focar bairro, não cidade. SP capital é a 7ª do país em m²; dentro dela a variação é de 2,4 vezes.
Arrancar em dois motores. Volume de R$ 300 mil a R$ 1 milhão paga o caixa; em paralelo se constrói a rede que sustenta o ticket de milhões, que leva anos e não se compra com anúncio.
A vantagem competitiva que já existe é velocidade. O tempo médio de resposta a lead no Brasil é de 47 horas e só 7% dos corretores respondem em até 5 minutos. Responder em 5 minutos em vez de 30 multiplica por 21 a chance de qualificar. Não custa mídia, custa processo.
Escopo travado: só venda, piso de R$ 300 mil, estado de São Paulo. Locação está fora em definitivo.

Volume contra ticket alto: o mesmo dinheiro, custos opostos

	20 vendas de R$ 400 mil	3 vendas de R$ 4 milhões
VGV	R$ 8 milhões	R$ 12 milhões
Comissão bruta (6%)	R$ 480 mil	R$ 480 mil*
Leads necessários por ano	~660	rede, não lead
Mídia	R$ 26 mil a R$ 66 mil	perto de zero
Ciclo	semanas	6 a 12 meses
Concentração de risco	diluída	33% do ano em um negócio
Prazo para construir	meses	anos

*Na comparação original do dossiê, 20 × R$ 400 mil e 3 × R$ 4 milhões dão a mesma comissão bruta de R$ 480 mil. Por isso os dois motores ao mesmo tempo, com pesos diferentes, e não a escolha entre um e outro.

A comissão, como o mercado pratica

Tabela referencial do CRECI-SP: 6% em imóvel urbano, 8% em rural. É referência, não tabelamento. Acima de R$ 500 mil o mercado negocia para 5%. Quem paga é o vendedor. Com dois corretores o padrão é 3% + 3%, com 60/40 a favor do captador quando houve exclusividade e investimento em produção. A imobiliária costuma reter metade do que cabe ao corretor. O artigo 728 do Código Civil divide em partes iguais no silêncio: se o acordo é 60/40, tem que estar escrito.

Parte 4

CRECI pessoa física: o que dá para fazer com ele sozinho

A resposta curta é sim, e ela está na própria lei da profissão, não em interpretação de consultoria. Captação e venda inteiras cabem no registro de pessoa física. A empresa é veículo opcional, não requisito de licença.

Lei 6.530/78, artigo 3º: "Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária."
Parágrafo único: "As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei."
A competência nasce na pessoa física. O parágrafo único acrescenta a pessoa jurídica como segunda via, com a palavra "também". Quem precisa de registro para existir é a empresa, e não o profissional: o artigo 6º, §1º diz que a PJ inscrita deve ter como sócio gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito. Ou seja, a PJ depende de um PF com CRECI; o PF não depende de PJ nenhuma.

A linha exata: o que o CRECI-F já permite e o que só a PJ resolve

Com CRECI-F, sozinho, sem CNPJ

Captar imóvel com autorização de venda assinada em nome próprio, com ou sem exclusividade
Anunciar o imóvel, desde que o anúncio traga o número de inscrição e exista autorização escrita
Intermediar, negociar e apresentar proposta — é literalmente o verbo do artigo 3º
Receber a comissão direto do vendedor, como pessoa física
Opinar quanto à comercialização (precificação de mercado). O PTAM formal, porém, exige inscrição no CNAI — ver abaixo
Associar-se a uma ou mais imobiliárias mantendo autonomia, sem vínculo empregatício nem previdenciário (artigo 6º, §2º, incluído pela Lei 13.097/2015)
Fazer parceria com outro corretor pessoa física. No silêncio do contrato, o artigo 728 do Código Civil divide em partes iguais
Ter site, Google Business Profile, redes e marca pessoal em nome próprio, com o CRECI visível

Só com PJ inscrita (CRECI-J)

Operar sob nome de imobiliária — a marca que intermedia é a PJ, e PJ que intermedia tem que estar inscrita
Ter corretores associados sob a sua estrutura. O contrato de associação do artigo 6º, §2º é entre o corretor e uma imobiliária
Faturar por CNPJ e cair no Simples. E aqui tem trava: corretagem não pode ser MEI, a atividade é vedada ao regime. O piso é abrir ME
Administração de imóveis de terceiros como atividade da empresa (CNAE 68.22-6-00)
Contratar e escalar equipe, emitir nota em nome da marca, e responder como estrutura, não como indivíduo

Traduzindo para a decisão: o CRECI-F destrava a operação; a PJ destrava a escala e a marca. Nenhum dos dois destrava o outro.

O trâmite, passo a passo

Roteiro oficial de inscrição de pessoa física do CRECI-SP. Vale para quem é domiciliado no estado de São Paulo.

Passo 0 · o pré-requisito que não tem atalho

Ser concluinte de um destes: Técnico em Transações Imobiliárias (TTI), Tecnólogo em Negócios Imobiliários ou curso superior em Gestão Imobiliária. O TTI tem 1.185 horas, é EAD com provas presenciais obrigatórias por exigência do MEC, inclui estágio supervisionado mínimo de 150 horas, e sai por volta de R$ 1.080 no total em uma das plataformas pesquisadas. Conclusão possível a partir de 6 meses; contrato-padrão de muitas instituições é de 12 meses.

Passo 1 · autenticação gov.br

Desde 20/05/2026 a inscrição só é aceita com autenticação pela plataforma gov.br. Inscrições iniciadas antes dessa data também passaram a exigir a autenticação para prosseguir.

Passo 2 · os documentos

Digitalizados separadamente em PDF, máximo 2 MB cada:

Diploma, frente e verso, com comprovação de registro (consulta pública de concluintes, SISTEC ou validação MEC). É o documento que mais gera exigência
Identidade dentro da validade: RG, CNH ou documento funcional equivalente
CPF, frente e verso (serve a versão digital do gov.br)
Certificado de reservista ou dispensa de incorporação, para homens até 45 anos
Formulário de digitalização (Doc. 10a) com assinatura manuscrita, impressão digital do polegar e foto 3x4 colorida recente, fundo branco. Este vai em JPG/JPEG, até 4 MB, e não em PDF

Passo 3 · a inscrição roda em duas etapas, não uma

1ª etapa: preencher o formulário online, anexar os documentos, clicar em CONFIRMAR (é o que gera o boleto), imprimir e assinar o requerimento (Doc. 02a) e pagar a taxa.

2ª etapa: esperar a compensação bancária, de 24 a 48 horas úteis, anexar o requerimento assinado e o comprovante de pagamento, e clicar em FINALIZAR para receber o protocolo. Só aí o processo existe.

Prazo de conclusão: até 20 dias úteis, contados do protocolo, desde que não haja exigência. Havendo exigência documental, o relógio recomeça.

O que custa, pela tabela oficial

Valores da tabela "Taxas e Emolumentos Pessoa Física e Corretor de Imóveis 2026" do CRECI-SP, fundada na Resolução COFECI nº 1.556/2025. Corrige para baixo a estimativa de fonte secundária que circulava (R$ 600 a R$ 1.200 de anuidade).

Item	Valor	Observação
Taxa de inscrição principal de pessoa física	R$ 230,00	paga na 1ª etapa, gera o boleto
Anuidade do ano em exercício	até R$ 918,00	proporcional aos meses restantes; só é disponibilizada depois da aprovação dos documentos
CNAI — Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários	R$ 275,40	é o que habilita a emitir PTAM
Certidão de Inteiro Teor	R$ 46,00	histórico disciplinar; é o que se pede antes de fechar parceria
2ª via da carteira (CIRP) ou da identidade COFECI	R$ 92,00	sem boletim de ocorrência
Inscrição secundária (outra regional para SP)	R$ 230,00 + anuidade	para atuar em mais de um estado
Exercício eventual no estado de São Paulo	R$ 536,00	R$ 230 de taxa + R$ 306 de anuidade proporcional. É a via para operação pontual de corretor de fora
Transferência de outra regional para SP	R$ 918,00	só a anuidade, se não quitada na regional de origem
Reinscrição	R$ 230,00 + R$ 46,00 + anuidade	taxa, certidão de inteiro teor e anuidade proporcional
Regularização cadastral (cancelamento por débito ou por ordem administrativa)	R$ 92,00	cada hipótese

Primeiro ano completo, caminho PF puro: R$ 230 de inscrição + até R$ 918 de anuidade proporcional + R$ 275,40 de CNAI, mais o curso. Contra o caminho PJ, que só em CRECI é R$ 459 de inscrição e R$ 1.836 a R$ 3.672 de anuidade, além da anuidade PF do responsável técnico, que continua devida à parte. A licença de pessoa física é a mais barata do sistema por uma ordem de grandeza.

O PTAM depende do CNAI, e isso muda o cronograma

A dependência que o plano operacional não pode ignorar. Todo o playbook de captação apoia a exclusividade no PTAM apresentado na primeira reunião: documento, não opinião. Só que emitir PTAM exige inscrição no CNAI, e o CNAI exige, além do CRECI ativo e em dia, certificado de Curso de Avaliação Imobiliária ou diploma superior em Gestão Imobiliária. Quem tira o CRECI pelo TTI puro não sai habilitado a emitir PTAM: falta o curso de avaliação. O prazo do processo de CNAI fica em torno de 20 a 30 dias após o pagamento da taxa. Traduzindo: o TTI destrava vender; o curso de avaliação mais o CNAI destravam a arma de captação. São duas datas, não uma.

Enquanto o CNAI não sai, o artigo 3º ainda permite "opinar quanto à comercialização imobiliária". Dá para levar um estudo comparativo de mercado sério, com comparáveis de ITBI e de portal, sem chamá-lo de PTAM nem assiná-lo como parecer técnico de avaliação. É menos forte na mesa, mas é lícito, e é o que se leva no intervalo.

As três inscrições que vêm depois do CRECI e ninguém lembra

CCM na Prefeitura de SP

Inscrição municipal do autônomo. E aqui tem uma boa notícia: em São Paulo capital, o profissional autônomo regularmente inscrito no CCM é isento de ISS pela Lei municipal 14.864/2008, e a isenção é aplicada automaticamente pela Prefeitura a partir dos dados do cadastro, sem requerimento. A isenção não dispensa a inscrição nem a atualização cadastral.

SISCOAF

A obrigação do COAF não é só da imobiliária: alcança o corretor pessoa física, pela Resolução COFECI 1.336/2014 sobre a Lei 9.613/98. Cadastro no SISCOAF e Comunicação de Não Ocorrência entre 1º e 31 de janeiro, todo ano, mesmo sem nenhuma operação suspeita. Não se cadastrar já é infração.

CNAI

R$ 275,40, condicionado ao curso de avaliação. É o que separa "achei que vale" de documento assinado.

Nota fiscal do autônomo em São Paulo: o prazo mudou. A obrigatoriedade de emitir NFS-e pelo Emissor Nacional para profissionais liberais e autônomos na capital, que estava marcada para agosto de 2026, foi adiada para 1º de janeiro de 2027 pela Instrução Normativa SF/SUREM nº 7/2026, publicada em 31 de julho. Quando entrar, vale também para quem é isento de ISS: a nota sai com o campo de tributação marcado como isento e valor zero. Emitir nota não é a mesma coisa que pagar imposto.

A conta de imposto muda de natureza, não só de alíquota

Como pessoa física

IRPF pelo carnê-leão, tabela progressiva. Comissão de imóvel acima de R$ 300 mil joga o mês quase sempre na faixa de 27,5%
INSS como contribuinte individual, 20% sobre a base declarada, limitada ao teto da Previdência
ISS zero em São Paulo capital, pela isenção do autônomo inscrito no CCM
Custo fixo perto de zero: sem contador obrigatório, sem anuidade de PJ, sem DAS mensal

Como pessoa jurídica

Simples Nacional: 6% a 17,51% efetivos no Anexo III, ou 15,5% a 21,28% no Anexo V
Não pode ser MEI. Corretagem é atividade vedada ao regime; o piso é ME
Custo fixo real: contador todo mês, anuidade PJ de R$ 1.836 a R$ 3.672, abertura, CCM, alvará
A pegadinha do Anexo III: os 6% dependem do Fator R acima de 28%. Para um corretor sozinho, isso significa se pagar um pró-labore de 28% do faturamento — e esse pró-labore carrega INSS e IRPF próprios. O 6% do folheto não é 6% no bolso

A leitura estratégica: no começo, quando o volume é baixo e incerto, a pessoa física ganha por não ter custo fixo — imposto só existe quando entra dinheiro. A PJ passa a compensar quando o faturamento recorrente cobre o custo fixo e a diferença de alíquota. A calculadora abaixo dá o ponto exato de virada para os números que você quiser testar.

As quatro travas do artigo 20, que valem igual para PF

Inciso	O que é vedado	O que isso significa na prática
II	Auxiliar ou facilitar por qualquer meio o exercício da profissão a não inscritos	Captador, "parceiro" ou assistente sem CRECI trabalhando sob a sua operação é infração sua, não dele só
III	Anunciar publicamente proposta de transação sem autorização por documento escrito	Sem autorização de venda assinada, não se publica o imóvel. Vale para portal, Instagram e story
IV	Fazer anúncio ou impresso sem mencionar o número de inscrição	O CRECI vai em todo anúncio, placa, card e assinatura de e-mail
VII	Negar prestação de contas ou recibo de quantias e documentos recebidos	Recibo de tudo que passar pela sua mão, inclusive sinal e documento original do cliente

As sanções do artigo 21 escalam de advertência verbal a cancelamento da inscrição com apreensão da carteira, passando por multa e suspensão de até noventa dias. Reincidência na mesma falta agrava e dobra a multa. E fora do Conselho, exercer sem inscrição continua sendo contravenção penal pelo artigo 47 da Lei das Contravenções, consumada só por anunciar que exerce.

Um detalhe do contrato de associação que quase todo mundo erra

O artigo 6º, §2º não diz apenas que o corretor pode se associar. Ele diz que a associação se dá "mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis". E o §3º acrescenta que a partilha dos resultados se ajusta "mediante obrigatória assistência da entidade sindical". Contrato de associação de gaveta, assinado só entre as partes, não é o contrato que a lei descreve — e é justamente na hora da reclamação trabalhista que essa diferença aparece. O §4º completa: a associação não implica troca de serviços ou remunerações entre a imobiliária e o corretor, desde que não configurados os elementos do artigo 3º da CLT.

E antes do diploma sair, o que dá para fazer

O estágio é registrável no CRECI. Pela Resolução COFECI 1.476/2022, os Conselhos registram estágio de estudante regularmente matriculado e com frequência efetiva no TTI, no Tecnólogo em Negócios Imobiliários ou no superior de Gestão Imobiliária. O estagiário atua sob supervisão de um corretor inscrito e sem pendências, que responde pelas infrações praticadas pelo estagiário, e cada supervisor não pode acumular mais de dez estagiários. O estágio só pode ser feito no estado da sede da instituição de ensino ou de polo credenciado dela.

Dá para adiantar sem o CRECI

Baixar e cruzar as bases: ITBI da Prefeitura com o cadastro fiscal do GeoSampa, pelo número SQL
Construir a relação com zelador, síndico, advogado de inventário e família, contador e arquiteto
Montar o site, o Google Business Profile e o modelo de PTAM
Escolher e estudar os três bairros a fundo, até virar a pessoa que sabe o giro do prédio
Estágio registrado no CRECI, sob supervisor, durante o curso

Não dá, e é contravenção tentar

Anunciar imóvel ou anunciar que exerce a atividade
Assinar autorização de venda em nome próprio
Intermediar e conduzir negociação por conta própria
Receber comissão de corretagem
Emitir PTAM

O cronograma dos dois caminhos, lado a lado

Etapa	Caminho PF (você mesmo)	Caminho PJ (RT contratado)
Destrava a operação	TTI de 6 a 12 meses + 150h de estágio	não depende de curso
Processo no CRECI	até 20 dias úteis, sem exigência	protocolo em 2 dias úteis, boleto em 5, conclusão em até 20 dias úteis
Total até operar	7 a 13 meses	30 a 60 dias
Custo de licença no 1º ano	R$ 230 + até R$ 918 + ~R$ 1.080 de curso	R$ 459 + R$ 1.836 a R$ 3.672 + a anuidade PF do RT + o custo do RT
Dependência de terceiro	nenhuma	total: se o RT sai, são 30 dias para substituir ou a inscrição fica em risco
Escala	limitada a você e a parcerias	equipe de associados sob a marca

Os dois não competem, eles se encaixam. O CRECI-F é o ativo permanente e intransferível: com ele, a PJ deixa de precisar de responsável técnico contratado, porque o sócio já é o corretor inscrito que o artigo 6º, §1º exige. Começar pelo PF e abrir a PJ depois elimina a única dependência estrutural do plano — e o custo de começar pelo PF cabe em uma comissão de uma venda de R$ 300 mil.

Parte 5

Duas calculadoras para discutir estratégia

A primeira responde "quanto entra". A segunda responde "quanto trabalho isso dá", que é a pergunta que decide se a rota é realista.

Comissão de uma venda

Valor do imóvel (R$)

Comissão (%)

Split do corretor (%)

—

comissão bruta, paga pelo vendedor

—

fica com o corretor

—

fica com a imobiliária

—

custo da transação para o comprador (3% a 5%: ITBI, escritura, registro)

Funil reverso: o que a meta exige

Vendas por mês

Ticket médio (R$)

Conversão fim a fim (%)

—

leads por mês

—

contatos efetivos (45%)

—

visitas (40% do contato)

—

propostas (40% da visita)

—

VGV no mês

—

mídia estimada no mês (CPL R$ 40 a 100 em médio-alto)

Pessoa física contra pessoa jurídica: onde está o ponto de virada

Comissão bruta no mês (R$)

Alíquota efetiva PF (%)

Alíquota efetiva PJ no Simples (%)

Custo fixo da PJ por mês (R$)

—

líquido como pessoa física

—

líquido como pessoa jurídica, já descontado o fixo

—

diferença por mês

—

diferença por ano

—

faturamento mensal em que a PJ passa a compensar

Padrões: 27,5% é a faixa em que a comissão de imóvel acima de R$ 300 mil quase sempre cai no carnê-leão; 12,29% é a alíquota efetiva do Anexo III a R$ 80 mil por mês. O que esta conta não inclui: o INSS. No caminho PF ele é 20% sobre a base declarada, limitada ao teto; no caminho PJ ele aparece no pró-labore, que por sua vez é o que sustenta o Fator R acima de 28% que dá direito ao Anexo III. Incluir o INSS dos dois lados exige fixar a base declarada, que é decisão de planejamento, não parâmetro de mercado. O ISS não entra porque em São Paulo o autônomo inscrito no CCM é isento, e na PJ do Simples ele já vem embutido no DAS.

De onde vêm as taxas. Conversão fim a fim de lead até venda: 2% a 4%, mediana 2,5%. Etapa a etapa: lead → contato efetivo 45%; contato → visita 40%; visita → proposta 40%; proposta → fechamento 35%. O funil quebra em dois pontos: na triagem inicial, por resposta lenta, e entre visita e proposta, por falta de follow-up. A engenharia reversa do dossiê para 3 vendas por mês a R$ 400 mil dá 129 leads, 58 contatos, 23 visitas, 9 propostas.

Custo por lead é ordem de grandeza, não métrica de gestão. R$ 5 a 20 em popular, R$ 40 a 100 em médio e alto padrão, R$ 150 a 1.000 em luxo. São benchmarks de agência sem metodologia auditável. E a métrica certa não é CPL, é custo por venda fechada: otimizar campanha por CPL baixo é o erro que destrói corretor de luxo, porque o algoritmo entrega curioso e a visita é a hora mais cara do dia. Taxa de conversão em alto padrão não tem número público confiável: é lacuna a preencher com dado próprio assim que o funil rodar.

Parte 6

Como se opera

São dois funis, não um. Captação (conquistar o proprietário) e venda (conquistar o comprador) têm métrica e prazo próprios. Tratar como funil único é o erro mais comum de imobiliária pequena.

Captação, em ordem de retorno

Indicação.
Farm de bairro — escolher 1 a 3 bairros e virar referência.
Zelador e portaria — sabem antes de todo mundo quem está de mudança ou em inventário.
Anúncio expirado de portal — o proprietário já sabe que precisa de ajuda.
FSBO, o "vendo direto com o proprietário".
Google Business Profile · 7. Arquitetos · 8. Inventário · 9. Síndico e conselho · 10. Instagram.

Do lado do proprietário não existe canal digital pago com prova. A literatura inteira do setor fala de relação: zelador, síndico, advogado de inventário e família, contador de cliente de alta renda, arquiteto, indicação. É coerente: quem vende imóvel de R$ 2 a 10 milhões não responde anúncio, responde confiança. Do lado do comprador aí sim tem canal pago: Google Ads por bairro e empreendimento, Meta Ads segmentando moradores de Jardins, Itaim, Vila Nova Conceição, Morumbi e Alto de Pinheiros, porque esse público troca de imóvel dentro da mesma região.

A exclusividade em quatro passos

1 · Chegar com o PTAM na mão

Documento, não opinião. Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica pela metodologia da NBR 14653, método comparativo direto com fatores de homogeneização.

2 · Plano de divulgação com datas

O que vai ser produzido, quando e onde é publicado.

3 · Prazo curto de teste

30 a 60 dias, nunca "para sempre". Tira o peso da decisão.

4 · Prestação de contas por escrito, semanal

É exatamente o que o proprietário sem exclusividade não tem com ninguém, e é a reclamação número um dele.

Por que exclusividade importa em dinheiro: só faz sentido bancar book fotográfico, drone, vídeo e tour com exclusividade. Sem ela, você produz e o concorrente fecha. A objeção "vou colocar em 10 imobiliárias" se responde assim: nenhuma delas vai bancar foto, vídeo e drone sem exclusividade, porque o retorno não é garantido para ninguém.

Produção, qualificação e negociação

Produção do anúncio

Book profissional em SP: R$ 550 a 1.200. Tour 360: R$ 1.500 a 7.500. Somando foto, vídeo, drone e tour, R$ 2 mil a R$ 5 mil por imóvel. Contra uma comissão de R$ 60 mil numa venda de R$ 1 milhão, isso é ruído, e é o erro mais caro de quem entra no alto padrão pensando como corretor de popular.

Foto amadora custa até 60% dos contatos. Preço mais de 10% acima do mercado leva até 3 vezes mais tempo para vender.

A pergunta que descobre dinheiro sem ofender

"Você já tem pré-aprovação de crédito ou está buscando à vista?" Desloca de "quanto você vale" para "qual o próximo passo". A pré-aprovação vale 90 dias, que é a janela real para fechar.

Na visita de luxo: dominar a ficha técnica inteira antes de entrar, porque o cliente testa o corretor. E silêncio estratégico, deixando o comprador andar e comentar. Nunca perguntar "gostou?" no fim da visita — convidar para uma revisita, que é o sinal real de interesse.

Negociação

A maioria das vendas fecha depois de pelo menos uma contraproposta: é processo normal, não negócio travado. A primeira cifra ancora tudo, por isso o PTAM apresentado primeiro trabalha a favor. E preço não é a única moeda: prazo de mudança, forma de pagamento, móveis e data de escritura custam menos que desconto.

Financiamento é onde trava

30 a 60 dias em média; bancos privados 25 a 35 dias úteis; a Caixa passa de 90 dias. O contrato tem que prever 60 a 90 dias. É aqui que a venda de alto padrão mais trava quando o vendedor tem pressa e o comprador escolheu banco lento.

Gestão e indicadores

A rotina que produz

Bloco fixo de 2 horas de prospecção (9h às 11h ou depois das 18h, quando o proprietário atende), 20 a 30 ligações, 3 a 4 contatos novos qualificados e 1 visita agendada por dia útil. O princípio: só se ganha dinheiro falando com quem pode comprar ou vender.

Tempo de venda: média nacional de 16 meses, o maior da série histórica da Abrainc. Alto padrão em SP costuma passar de um ano, mas cai para 3 a 6 meses quando o preço está certo desde o dia 1.

Os indicadores obrigatórios

Tempo de resposta ao lead
Conversão por etapa
Tempo médio de venda (é o velocímetro da precificação)
CPL e CAC por canal
Percentual de captações com exclusividade — mede se o PTAM está funcionando
VGV em carteira e vendido, ticket médio

Ponto de equilíbrio estimado: com 1 gestor, 2 a 3 corretores associados sem CLT e custo fixo de R$ 8 a 15 mil por mês, são precisas 1 a 2 vendas de R$ 600 mil a R$ 1 milhão por mês para cobrir o fixo.

O que os vídeos ensinam, por peso de evidência

24 vídeos levantados, 16 com transcrição extraída, 4 descartados por serem isca de curso, 12 com conteúdo real. O peso é o número de fontes independentes que dizem o mesmo.

Confirmado por três ou mais fontes

Especialização geográfica ganha do generalista. Setorizar 2 ou 3 bairros e subir de padrão dentro deles. Um dos entrevistados virou referência de um único bairro planejado e vendeu 65 apartamentos ali. Bate com o que a leitura do m² já indicava.

Material audiovisual profissional é a moeda de troca pela exclusividade. É o ponto de maior consenso da pesquisa inteira, com cinco fontes. Produtora fixa, drone, um dia inteiro de gravação para uma casa.

Confirmado por duas fontes

Cadência de recontato estruturada (uma fonte dá 7, 10 e 15 dias), reaquecendo por curiosidade sobre o imóvel e não reenviando ficha técnica. Direção comprovada, fórmula não.

Qualificar antes de visitar, por poder de pagamento e não pelo que o cliente diz que sonha.

Quem quebra, quebra por falta de pipeline, não por falta de técnica de fechamento. 70% a 80% desistem em dois anos. Sem fluxo constante de contato, o corretor negocia mal porque tem medo de perder o único cliente da semana.

Não fingir status para cliente rico. Carro alugado e acessório falso são detectados.

A contradição, registrada em vez de resolvida no chute

Dois vídeos ensinam estrutura detalhada de Meta Ads para captar comprador de alto padrão. Uma corretora que vende imóvel de R$ 6 a 110 milhões testou tráfego pago três vezes, teve resultado pior que o orgânico, abandonou e construiu 1,3 milhão de seguidores sem pagar.

A leitura provável não é que um lado esteja errado: ela já tinha audiência em escala antes de decidir contra o pago. Tráfego pago é ponte para quem ainda não tem orgânico, não substituto permanente.

Táticas isoladas, mas específicas o bastante para usar

Vetar documento antes de qualquer visita. Uma corretora de altíssimo padrão relata 5 a 6 tentativas de golpe por semana.

Separar "indicação" (10%, atende os dois lados) de "parceria" (divide o trabalho), para recusar pedido disfarçado de parceria.

No Meta Ads, campanha com objetivo WhatsApp desliga a segmentação detalhada por padrão. O contorno é usar público salvo.

Estrutura de custo fixo baixo: home office com coworking por hora só para a reunião de fechamento.

Onde o vídeo não serve: avaliação e precificação técnica (PTAM, método comparativo) não tem vídeo bom no YouTube brasileiro, só teaser de curso pago. Para isso, material técnico: COFECI e NBR 14653-2.

MLS no Brasil está morto. SIEX (2001) e Rede Secovi (2005) fracassaram, e o motivo é comportamental, não técnico: corretor não compartilha captação. O que existe de fato é permuta informal 50/50, presente em cerca de 90% das transações do país.

Parte 7

Jurídico, estrutura e tributação

As dez coisas que derrubam corretor iniciante, a conta do Simples que decide o CNPJ, e o que trava uma venda depois de ela já estar fechada.

As dez que derrubam

1 · Sem CRECI ativo é contravenção penal

Artigo 47 da Lei das Contravenções. E é instantânea: basta anunciar que exerce, sem consumar negócio. Vale para todo parceiro e captador que atue sob a marca, não só para quem assina.

2 · Arras sem qualificar

A regra supletiva do Código Civil é confirmatória: quem desiste perde o sinal, e quem recebeu e não cumpre devolve em dobro, com indenização suplementar por cima. Arras penitenciais (só perde o sinal e acabou) só existem se o contrato disser expressamente que há direito de arrependimento. Recibo de sinal em branco vincula a parte a uma obrigação que ela achava que podia desfazer barato.

3 · A comissão nasce do resultado útil, não da escritura

Artigo 725. É devida mesmo se o negócio se desfizer por arrependimento das partes. Mas sem cláusula escrita fixando o gatilho de pagamento, todo recebimento vira briga.

4 · Exclusividade (artigo 726) tem jurisprudência dividida

Uma corrente lê ao pé da letra, com comissão integral mesmo em venda direta; outra exige provar que houve aproximação e nexo causal. Quem decide o litígio na prática é o registro documentado das aproximações no CRM e no WhatsApp, não a cláusula sozinha.

5 · "Só repassei o que o vendedor disse" não protege

Artigo 723: o dever de diligência inclui checar minimamente antes de repassar. Já vício oculto construtivo não é do corretor. O Tema 1.173/STJ (out/2025) delimitou isso, salvo se houver grupo econômico ou confusão patrimonial com a construtora.

6 · Corretor associado "autônomo" pode virar vínculo

Horário fixo, controle de ponto, exclusividade imposta ou meta com punição descaracterizam a autonomia. A jurisprudência do STF está dividida e olha o fato, não o papel. Falta de CRECI regular agrava.

7 · COAF não é só operação suspeita

Toda imobiliária tem que se cadastrar no SISCOAF e fazer a Comunicação de Não Ocorrência entre 1º e 31 de janeiro, todo ano, mesmo sem nada suspeito. Não se cadastrar já é infração. Operação suspeita se comunica em 24 horas, é sigilosa, e avisar o cliente é crime. Registros acima de R$ 100 mil guardados por 5 anos. Com o corte "só acima de R$ 300 mil", toda a carteira está no radar.

8 · Escritura não transfere propriedade

Toda venda da carteira exige escritura pública (artigo 108: acima de 30 salários mínimos, hoje cerca de R$ 45 mil). Mas é o registro na matrícula que transfere. Cliente que acha que "fechou" na escritura precisa ser corrigido.

9 · Anúncio sem CRECI ou sem autorização escrita é infração ética

Resolução 458/95, com "J" quando o anunciante é pessoa jurídica. Além de fragilizar a prova numa disputa de comissão.

10 · A isenção de IR que muda a negociação

Ganho de capital é isento na venda do único imóvel até R$ 440 mil, se não houve outra venda em 5 anos; e há isenção por reinvestimento em outro imóvel residencial em 180 dias, uma vez a cada 5 anos. Perguntar isso na captação muda a margem do vendedor. Fora disso, 15% sobre o ganho na esmagadora maioria dos casos.

A conta que decide o CNPJ

Simples Nacional, alíquota efetiva. A diferença entre o Anexo III e o Anexo V é o Fator R, que é calculado para a empresa inteira. Comissão paga a corretor associado não conta como folha, então somar corretagem ao CNPJ da agência empurra o conjunto para o Anexo V.

Faturamento	Anexo III	Anexo V	Diferença por mês
R$ 20 mil/mês	7,30% · R$ 1.460	16,13% · R$ 3.225	R$ 1.765
R$ 80 mil/mês	12,29% · R$ 9.832	18,72% · R$ 14.976	R$ 5.144
R$ 300 mil/mês	17,51% · R$ 52.530	21,28% · R$ 63.840	R$ 11.310

Conclusão: dentro do teto de R$ 4,8 milhões por ano, o Anexo III sempre ganha. Lucro Presumido no cenário de R$ 300 mil/mês dá 18,86%, entre os dois anexos, e sem contar o INSS patronal, que no Presumido é pago à parte. A briga real não é Simples contra Presumido, é manter o Fator R acima de 28%. Isso vale mais dinheiro que qualquer troca de regime.

Remuneração do corretor: contrato de associação é o padrão do setor, tem menor risco trabalhista reconhecido, e ainda tem benefício fiscal explícito — pelo Parecer Normativo SF 01/2015 da Prefeitura de SP, o repasse ao corretor associado não entra na base de cálculo do ISS da imobiliária.

CNAEs: dois que parecem certos e são errados

Imobiliária, no CNPJ novo

68.21-8-01 corretagem na compra e venda e avaliação. É a atividade-fim, exige CRECI da PJ, sujeita a Fator R
68.22-6-00 gestão e administração
68.10-2-01/02 compra, venda e aluguel de imóveis próprios. Não exigem CRECI, não geram ISS, não estão sujeitos a Fator R

Descartar

74.90-1-04 exclui "imobiliários" na descrição oficial da CONCLA
66.22-3-00 é corretor de seguros e previdência

Marketplace e sites ficam na agência: 63.19-4-00, 62.01-5-01, 62.09-1-00, 73.11-4-00, 73.19-0-02.

CRECI PJ: o cronograma real

Exige objeto social com corretagem e um corretor com CRECI ativo (Classe F) como sócio, administrador ou responsável técnico, sem delegação. Se o RT sai, são 30 dias para substituir ou a inscrição fica em risco. Ordem: JUCESP → CNPJ → CCM → documentação → e-mail para a secretaria jurídica do CRECI-SP. Protocolo em 2 dias úteis, boleto em 5, conclusão em até 20 dias úteis se não houver exigência.

R$ 459

inscrição PJ, a partir de. Varia com o capital social

R$ 1.836 a 3.672

anuidade PJ

8 a 14 meses

do zero até operar pelo curso TTI (1.185 horas, ~R$ 1.080) contra 30 a 60 dias contratando um RT

Não existe valor de mercado publicado para a mensalidade de um responsável técnico contratado. Não há tabela: varia entre sócio minoritário remunerado, valor fixo e comissão. É item de orçamento em aberto, a cotar direto com corretores da região.

O que trava a venda depois de fechada

Trava	Saída	Prazo
Espólio	Resolução CNJ 571/2024 permite venda extrajudicial por escritura se houver unanimidade dos herdeiros; sem unanimidade, alvará judicial	semanas a meses
Usufruto	O nu-proprietário pode vender, mas o comprador leva o imóvel gravado. Vender como "livre" sem informar é vício grave	depende de renúncia
Menor ou incapaz	Alvará judicial com Ministério Público	meses
Divórcio em curso	Anuência dos dois ou aguardar partilha	semanas a anos
Alienação fiduciária	Quitação com o produto da venda, ou assunção de dívida sujeita a nova análise; só depois a baixa na matrícula	dias a meses
Construção não averbada	Regularização na Prefeitura e averbação. Banco não financia	meses
Fraude à execução	Conferir penhora averbada e se o imóvel é bem único de réu em execução. Dispensar as certidões na escritura é lido pelos tribunais como cegueira deliberada e derruba a boa-fé do comprador	dias de due diligence contra anos de litígio

Custos da transação: ITBI em SP capital é 3%, sobre o maior valor entre o declarado e o Valor Venal de Referência. Somando ITBI, escritura, registro e certidões, a ordem de grandeza é 3% a 5% do valor do imóvel, com o ITBI sendo quase tudo. A tabela de emolumentos do TJSP é reeditada todo ano: nunca informar valor de cartório de cabeça, sempre simular. O Tema 1.124/STF (ITBI devido só no registro) teve o julgamento anulado em 2022 e está em reexame; não tratar como pacificado ao orientar cliente.

LGPD, o limite prático. A base legal existe: artigo 7º §4º (dado tornado manifestamente público) e artigo 10 (legítimo interesse) cobrem uso comercial de dado público. Mas legítimo interesse não é cheque em branco: exige proporcionalidade, transparência sobre a origem, minimização e opt-out respeitado. Consultar inventário no TJSP é legal. Disparo frio e massivo para herdeiro em luto ou pessoa em divórcio é risco reputacional e jurídico mesmo com base legal defensável. O canal seguro é o advogado do processo, não o titular. Não há caso concreto de multa da ANPD contra imobiliária por uso de dado de cartório ou ITBI até esta data.

Parte 8

Os produtos digitais: um morre, dois vivem

Marketplace de corretores: não

O fosso já está cavado. Grupo OLX (ZAP + VivaReal + OLX) tem 62 milhões de usuários por mês e vai investir R$ 440 milhões em 2026. QuintoAndar nem cobra do corretor, remunera por comissão. Bilhões de capital de risco já foram queimados construindo essa liquidez.
O problema que matou o MLS brasileiro é o mesmo: confiança. Corretor não divide estoque nem comissão com concorrente que não conhece. Produto nenhum resolve isso.
Cobrar mensalidade por anúncio é o modelo odiado. Reclamações recorrentes contra ZAP/VivaReal: plano de R$ 780 por trimestre virando R$ 1.695 por mês, obrigação de anunciar nas três marcas, destaque pago e não entregue, lead capturado e não repassado. Replicar essa cobrança sem a audiência é entregar menos pelo mesmo preço.

Onde ainda caberia um dia: alto padrão regional, fechado e curado. Existe prova de conceito (PilarHomes: 30 mil imóveis, ticket médio de R$ 3 milhões, 220 imobiliárias parceiras, busca por raio para preservar o endereço) e não há líder nacional fora de SP, RJ e Goiânia. Mas o modelo teria que ser take rate sobre negócio fechado, nunca mensalidade por anúncio, com rede pequena e vetada. Decisão: engavetado até os outros dois provarem tração.

Site da imobiliária e portfólio do corretor: sim

O mercado de site + CRM é commodity resolvida: ImobiBrasil R$ 74,99 · Tecimob R$ 129,90 (+ R$ 19,90 por corretor) · Vista/Loft R$ 129,90 · Imobisoft R$ 199 · Jetimob R$ 229 · Kenlo R$ 247 a 497. Todos com integração XML pronta contra ZAP, VivaReal, OLX e Imovelweb.

Por isso: usar CRM pronto no back-office e construir só o front. Reconstruir cadastro de imóvel e integração de portal é reinventar problema resolvido, e o comprador nunca vê o CRM. Ele vê o site.

O que a página de corretor precisa: velocidade e mobile primeiro, foto profissional acima de tudo, WhatsApp como CTA primário e não formulário de e-mail, prova social verificável com CRECI visível, especialização declarada por bairro ou segmento, tour ou vídeo, e página de bairro só onde houver estoque recorrente e algo real a dizer.

Sobre SEO, sem ilusão: a página de corretor não vence portal em busca genérica de bairro, porque autoridade de domínio e milhões de páginas indexadas decidem isso. Onde ela ganha: Google Business Profile (resultado de proximidade, não de autoridade, sai em 30 a 60 dias), cauda longa hiperlocal que o portal não escreve, e nicho declarado.

Referência de design, contra a tentação do efeito. Jade Mills Estates ranqueia em primeiro em Beverly Hills com um site quase austero, sem vídeo de fundo nem animação. É prova de que reputação pesa mais que efeito. O padrão de 2026 no luxo é restrição visual como sinal de status: tipografia editorial, paleta contida, navegação curta. No Brasil, Coelho da Fonseca (Private Brokers) e PilarHomes.

Na ficha do imóvel, o que converte

15 a 20 fotos · vídeo ou tour 360 · planta baixa (falta na maioria dos anúncios brasileiros e é muito procurada) · condomínio e IPTU separados do preço (a omissão desses dois é reclamação recorrente) · mapa · metragem útil contra total · vagas · andar · posição solar · situação documental · e o WhatsApp do corretor responsável por aquele imóvel, não o genérico da imobiliária.

Parte 9

O que a pesquisa não achou

Registrado de propósito, para não virar achismo depois. Campo vazio é a confissão de que a fonte não publica, não um zero.

Preço e mercado

Variação de preço em 5 anos por bairro de São Paulo. A Fipe só publica por cidade.
Percentual oficial de compra à vista e de permuta no alto padrão. Nenhum instituto publica.
Base nacional de transações. O ITBI é municipal, e só 5 capitais abrem.
Cadastro imobiliário aberto no nível do GeoSampa em Campinas, Santos, São José dos Campos, Sorocaba e Guarujá.
Número consolidado público de m² em Sorocaba, Jundiaí e Cotia. Litoral norte só tem base de 2023, defasada.

Funil e mídia

Taxa de conversão de lead para venda em alto padrão no Brasil, com metodologia auditável.
Caso público com CPL, CAC e conversão reais de Meta Ads para imóvel de luxo em SP.
Preço fechado dos planos de anunciante do ZAP, VivaReal e Imovelweb (é cotação sob demanda).
Ponto de equilíbrio publicado de imobiliária pequena de alto padrão em SP.
Dado de tempo de venda desagregado por faixa de preço.

Estrutura e regulação

Valor de mercado da mensalidade de um responsável técnico de CRECI.
Lista pública de corretores cancelados ou inadimplentes no CRECI-SP.
Diretório oficial de corretor de alto padrão. Esse recorte só existe por marca própria.
Multa da ANPD contra imobiliária por uso de dado público de cartório ou ITBI. Não há caso concreto julgado.
Contradição nos números do COFECI: ~580 mil corretores ao fim de 2024 contra ~730 mil em declaração recente. Citar sempre com a data. No CRECI-SP: 212.667 ativos em agosto de 2026, contra 121.196 em 2019.

Na coleta das 27 UFs

LTV, taxa de juros, estoque da carteira e inadimplência do SFH: documentados na Olinda, vazios nas 27 UFs nesta rodada.
Empresas imobiliárias por UF: o IBGE suprime a seção L do CEMPRE por estado.
O PAIC só publica empresas de construção com 5 ou mais ocupados por UF; o total vem em branco na fonte.
Preço por bairro não sai da coleta nacional: a amostra de anúncio tem bairro, mas não tem volume para sustentar mediana por bairro.
AC e AP praticamente não têm estoque no portal amostrado. Onde a confiabilidade diz "baixa", a mediana de anúncio é ilustrativa e não sustenta decisão.

Dois avisos de validade. Valores de ITBI, ISS, emolumentos do TJSP e taxas do CRECI mudam todo ano: este painel é a régua de setembro de 2026. E onde a jurisprudência está dividida (exclusividade do artigo 726, vínculo do corretor associado, Tema 1.124 do ITBI em reexame), está dito que está dividida, e não deve ser vendida a cliente como certeza.